摩天大樓新浪潮重塑紐約天際線

紐約——一直以來紐約市就是一座高聳入雲的都市。但隨著16座超過500英尺高的建築計劃在今年完工，2019年可能成為這座城市的新摩天大樓最為活躍的一年。

這座城市的天際線被帝國大廈(Empire State Building)和克萊斯勒大廈(Chrysler Building)主宰了許多年，這兩座建於1930年代初的建築高度都超過了1000英尺。但是近十年的大部分時間裡，紐約的地平線一直都在不斷變化。

紐約市內已經建成的高樓中，有九座超過1000英尺高，其中七座建於2007年以後。據總部位於芝加哥、追蹤和評估高層建築的非營利性機構世界高層建築與都市人居學會(Council on Tall Buildings and Urban Habitat)，還有16座這樣的高樓——將近兩倍於現在的數量——正在計劃或建設中。

這一輪新的建造浪潮規模前所未有。

紐約的天際線看起來與十年前相比已經大為不同。重繪它的是曼哈頓西區的哈德遜園區(Hudson Yards)大型項目、中城「億萬富豪街」(Billionaires’ Row)上和周圍群簇的高樓以及由世界貿易中心一號大樓(One World Trade Center)引領的曼哈頓下城的復興。最近中城東區在進行的重新規劃將為城市天際線剪出更多陌生的剪影。豪華公寓高層建築也將很快在布魯克林和皇后區刷新出新的高度。

為什麼是現在呢？從技術進步到對豪華公寓的投機熱潮，一系列因素綜合起來，都在鼓勵開發商們把樓蓋得更高，並利用那些陳舊的無法跟上施工技術突破的城市規劃條款。一些人認為這些規划上的漏洞也是可開發的資源。就像在一代人之前曾捕獲了紐約想像力的那些大廈一樣，新的辦公大樓也在不斷崛起，但他們如今只能與那些價值百萬的公寓樓平分秋色了。

新的天際線令人訝異，部分原因在於新加入者的速度。1931年，在一場備受關注、呈現三足鼎立之勢的高度競賽中，帝國大廈憑藉那個被嚴密保護起來的尖頂，以1250英尺的高度脫穎而出，超越了當時剛落成不久的克萊斯勒大廈（1047英尺）和一座位於華爾街40號、如今被稱作川普大廈(Trump Building)的高樓（927英尺）。

這個紀錄一直無人打破，天際線幾乎保持著原樣，直到1972年世貿大廈(World Trade Center)落成，達到了1368英尺的新高度。

當世貿雙塔在2001年轟然倒塌的時候，整座城市都為之悲慟。建築史學家、著有摩天大廈相關書籍的朱迪斯·杜普雷(Judith Dupré)說，「人們本能地感知到天際線被撕開了一條裂縫。」直到新的世貿一號樓在2014年落成，那個裂縫才被填上。這座大樓的象徵性高度達到1776英尺，創造了新的紀錄。（如果不把尖頂計算在內，建築本身高度為1368英尺。）

世貿一號樓仍然是這座城市最高的建築，但近來一大批摩天大樓正緊隨其後，其中大部分是住宅樓。這標誌著一個顯著的變化，昔日由辦公樓和行政套房主宰的天際線已日漸變得專注於為富有的居民提供最佳景觀。

根據世界高層建築與都市人居學會，當位於曼哈頓下城的辛格大廈(Singer Building)在1908年成為這個城市裡第一座高度超過500英尺的建築時，類似高度的建築中只有26%是為住房需求設計的。而從2010年至今，包括正在建設中的工程在內，64%的高層建築是住宅樓，其中大多數是豪華公寓。

「房價趨勢肯定與建築高度息息相關，」房產評估公司Miller Samuel的總裁喬納森·J·米勒(Jonathan J. Miller)說。他指出，在過去十年裡，擁有一覽無遺的景觀已經成為那些最昂貴的公寓樓的必要條件。

這是個最近才有的現象。2003年，在高達750英尺，可以俯視中央公園(Central Park)哥倫布圓環25號(25 Columbus Circle)，一套公寓賣出了創紀錄的4300萬美元。這筆交易對中城的豪華公寓熱潮起到了推波助瀾的作用。根據房地產信息網站StreetEasy，這套公寓的平均售價達到了每平方英尺2630美元，而在當時，每平方英尺1000美元的售價就已經被認為很樂觀了。

到了2007年，一些開發商已經可以賣出每平方英尺3000美元的住宅，這些高價通常都源於絕佳的景觀。2012年，俄羅斯億萬富翁迪米特里·雷波諾列夫(Dmitry Rybolovlev)以創紀錄的每平方英尺13049美元單價買下了一套價值8800萬美元、位於中央公園西大道15號的頂層公寓。中央公園西大道15號是一座由石灰岩建成的高層建築，享有360度城市全景推高了它的價格，也促使那些處於競爭中的大樓建得更高。

「大多數這種建築裡，低於20層的都不會被用作住宅，因為它們的景觀已經被遮擋住了，」世界高層建築與都市人居學會的編輯丹尼爾·薩法裡克(Daniel Safarik)說。

在高層住宅的建設勢頭起飛同時，一些商業建築卻處境困難。三月，名聲在外的克萊斯勒大廈僅以1.51億美元售出，而2008年一家阿布達比的主權財富基金買下它90%的股份時，付出了八億美元。價格大跌的部分原因來自昂貴的土地租約，但也反映了投資者興趣的變化。

煉金地產公司(Alchemy Properties)在2012年斥資6800萬美元買下了高792英尺的伍爾沃斯大廈(Woolworth Building)頂部的30層，這座大樓一度是世界第一高樓，被稱作「商業大教堂」。這家公司將辦公空間改造成了30套奢華公寓，最便宜的一居室3600萬美元起售。位於銅製屋頂內部、面積9710平方英尺的「塔尖閣樓」最終標價1.1億美元。

「開發商總是會摻雜許多自我意識，」鍊金術地產公司(Alchemy Properties)的總裁肯尼斯·S·霍恩(Kenneth S. Horn)說，他指的是一些同行對高度的關注。儘管已經不是這個城市的第一高樓，甚至都不是這附近最高的建築了，伍爾沃斯大廈仍然可以一覽城市全景，霍恩說這正是相關住宅改造計劃的一個關鍵要素。

拋開動機不談，正是技術的進步使得最近的那些高樓成為可能。

「因為我們能做得到，」德西蒙諮詢工程公司(DeSimone Consulting Engineers)首席執行官斯蒂芬·V·德西蒙(Stephen V. DeSimone)說。他已經參與建設了好幾座新的超高層建築。

更結實的水泥、更快更高效的電梯以及更成熟的電腦建模系統，這一切使得開發商能夠在佔地面積更小的工地上建起更高的建築，過去的工地佔地面積要大得多，他說。對空氣動力學的更深理解使得那些纖細的大廈尖頂能向四周各個方向擺動四到六英尺。

他還說，2005年以前，很少有建築會安裝一種名為阻尼器的機械裝置，這是一種通常被安裝在高樓頂部的減震器，能夠減輕樓體晃動帶來的不適感。現在他估計紐約大約有十多幢建築都裝了阻尼器。

工程解決方案也意味著能夠更有效地利用規劃漏洞。在紐約，開發商通常受限於一種土地使用算法，後者決定了建築物被允許建造的高度和體量。羅森博格-艾斯蒂斯(Rosenberg & Estis)房地產法律事務所的律師弗蘭克·E·錢尼(Frank E. Chaney)說，有能力建造更「苗條」的建築意味著會佔據更小面積的土地，這在一些街區就意味著開發商能夠「依據合法權利」，不必向城市提交請願書，繞開那些繁瑣冗長的審核流程，直接建設非常高的項目。

一種獲得更高建築高度的常見手段是購買毗鄰設施的未使用開發潛力，也就是所謂的「上空權」(air rights)，通過這樣的操作來積累出一幢更高大的建築。

「往前回退10到15年，這種做法還不像現在這樣常見，」錢尼在談起這些兼并案例時說。「現在大家都在這麼做了。」

批評者們指出，一些新蓋的大樓用修建超高的機械用房的方式來鑽規劃的空子，因為這些空間是不會被計算在撥給開發商的使用面積內的。這一手段也同樣有效地將公寓樓推向天際，造成了更高的溢價。

儘管新建築層出不窮，其中也不乏富有創意的設計，一些人還是抱怨說摩天大樓不像以往那樣讓人驚訝和神往了。

「對很多城市居民來說，那種由新的摩天建築帶來的驚嘆被經濟現狀所沖淡了，在心愛的城市裡居住已令他們負擔不起。「杜普雷說。

也有人對許多新大樓獃滯而千篇一律的樣貌感到不滿。

「如果你問某人，『有多少幢超過800英尺的住宅樓？’他們會說一幢，兩幢，或是太多了。「帝國大廈所有者帝國房地產信託(Empire State Realty Trust)的首席執行官安東尼·E·馬爾金(Anthony E. Malkin)說。（答案是10幢——其中六幢將在今年內建造完畢。）

米勒指出，有跡象表明，超級高樓的繁榮可能正在放緩，至少在短期內是這樣。這些近期修建的大樓大多由豪華公寓的市場需求推動，這一需求在2016年前後達到了頂峰，目前市場已經積壓了大量未售出的新公寓。

他表示，以目前的銷售速度計算，要賣掉全部9000套未售出的套房還要花上九年的時間。

也許這個時間足夠讓開發商們來規划下一批摩天大樓的建設了。