娜塔莉亞·亞沃斯卡(Natalia Yavorska)和她的丈夫開始考慮在比他們的家鄉烏克蘭更溫暖的地方購買一處度假別墅時,加納利群島吸引了他們的注意。
2012年一次前往這片屬於西班牙的群島的旅行,讓他們看上了特內裡費島西南海岸的一塊地,起初吸引他們的是高爾夫球場和海景,但最終讓他們簽下合約的,是這筆購買帶來的額外好處。
「我們可以通過購買房地產獲得西班牙居留簽證這點非常重要,讓購買的決定容易了,」60歲的亞沃斯卡說,她曾是一名銀行家,來自基輔附近的一個小鎮。
這個「黃金簽證」帶來的權利是最終可以申請西班牙護照,也就是歐盟護照。這種額外好處正在吸引越來越多的投資者進入高端房地產市場。
用簽證和公民身份誘惑富裕投資者曾被視為是有點可疑的做法,但如今已成為一種更為常見的、而且在某些情況下非常成功的營銷策略。
亞沃斯卡的丈夫亞歷山大·亞沃斯基(Alexander Yavorski)在烏克蘭擁有一家藥品進口企業,這對夫婦擔心國內的政治穩定性,因此把獲得在歐盟生活的權利視為「一種保險」。
「總有事情在俄羅斯和烏克蘭之間發生,所以如果你有機會把一份簽證或第二本護照放在你的抽屜裡,你不去拿就太愚蠢了,」亞沃斯卡說。
根據一家專門幫助客戶調研此類項目的英國律所恆理環球顧問事務所有限公司(Henley & Partners)和《紐約時報》的調查,目前至少14個國家有為購買房產的外國人提供簽證或護照的項目。黑山很快將成為第15個國家,英國的海外領土安圭拉也計劃效仿。
包括美國和歐盟28個成員國中的20個在內的更多國家,正在向願意投資非房地產業務的外國人提供居留簽證,這往往可以讓他們最終獲得護照。這些國家認為這些投資將促進國內經濟。
以加勒比海的小島國、以及南太平洋的萬那杜為首的其他國家,則樂意以最低10萬美元的價格出售本國的護照。
分析人士說,提供護照和居留權已成為一門大生意,每年估計吸引200億美元的投資。
這種做法正在改變高端房地產市場,並在重塑一些比較小的國家的財政,向非常需要這些資金的經濟體注入數十億美元。
與此同時,這種做法引起了歐洲議會和經濟合作與發展組織(Organization for Economic Cooperation and Development)的擔憂,後者致力於促進全球經濟增長。他們擔心這些項目可能有助於洗錢、逃稅以及犯罪分子和恐怖分子的自由流動,還可讓富裕的俄羅斯人、伊朗人和敘利亞人逃避經濟制裁。
有八個國家只要求購買房地產者在其境內居住很少的時間(如果有要求的話),就會向他們提供護照。這些國家包括五個加勒比島國、土耳其,以及兩個歐盟成員國:塞浦路斯和馬爾他。
去年12月,巴西加入了杜拜(組成阿聯酋的七個酋長國之一)和六個歐盟國家——塞浦路斯、希臘、拉脫維亞、馬爾他、葡萄牙和西班牙——的行列,將居留簽證的發放範圍擴大到房地產購買者。
各國對將居留簽證轉換為護照有不同的規定。
葡萄牙需要等待五年,在此期間申請人只需要每年在該國度過一週。西班牙和拉脫維亞堅持要求10年的等待期。拉脫維亞和希臘要求申請者通過困難的語言考試,並需要在該國實際生活數年。拉脫維亞還堅持要求申請者學會唱國歌。杜拜則幾乎從不給予外國人阿聯酋的公民身份。
挑剔的護照購買者需要考慮價格、每個國家的稅收制度,及其官僚機構的效率:多明尼加發放護照的速度最快,土耳其在直接授予護照的國家中速度最慢。
護照購買者還需要考慮的因素包括,授予國要求他們在該國境內待多長時間,以及有多少其他國家會允許他們持新護照免簽證入境。例如,持格林納達護照可以免簽證進入中國和俄羅斯。
專家說,富裕的中國人是居留簽證和護照的最大買主,其次是俄羅斯人。由於渴望避免繳納高所得稅,購買護照的興趣在法國公民中有所上升。迫切希望在英國脫歐後(如果英國最終離開歐盟的話)保持自己歐盟護照的英國人購買護照的興趣也在增加。
高端房地產代理商Quintessentially Estates首席執行官佩妮·莫斯格羅夫(Penny Mosgrove)說,「我認為,一旦我們知道在脫歐上要實際發生什麼時,將會有大量的(購買)活動。」
里約熱內盧的一套公寓。巴西是向購房者發放居留簽證的國家之一。
里約熱內盧的一套公寓。巴西是向購房者發放居留簽證的國家之一。
美國人也有興趣。在截至2018年4月的五年間,單是在西班牙拿到「黃金簽證」的美國公民就有4327名。專家說,美國人想得到他國護照和居留簽證有兩個原因。
一個原因是,美國和厄立特里亞是僅有的兩個對其公民在全球範圍內的收入徵稅的國家,即使公民生活在國外。
滿德稅務律師事務所(Moodys Gartner Tax Law)辦理的放棄美國國籍業務的數量在全球領先,領導該業務的亞歷克斯·馬利諾(Alex Marino)說,在唐納德·J·川普當選總統的2016年的最後一個季度裡,放棄美國國籍的美國人數量出現了創紀錄的猛增。但他說,比其他理由大得多的動力「是財務和稅收,而不是政治」。
歐巴馬政府的前高級檢察官彼得·文森特(Peter Vincent)如今在律師事務所Henley&Partners擔任安全聯絡人,他表示另一個因素是個人安全。
「在世界上某些地方,如果你乘坐的計程車或公車被攔下來,而你持有美國護照,那就是一張死刑判決書,」他說,「所以出於安全原因,人們希望有第二國的護照。」
在全球經營業務的英國房地產諮詢公司Knight Frank去年年底估計,擁有超過3000萬美元凈資產的人中,有36%擁有第二國的護照,一年前,這個數字是34%。
總部設在英國的律師事務所恆理的領導人克里斯蒂安·H·卡林(Christian H. Kälin)是一名在瑞士出生的律師,他說,這一趨勢在不那麼富裕的階層中也有所增長。
這家事務所對那些尋求居留簽證或護照的人收取的費用起價約2萬歐元(約合15.6萬元人民幣),對於像奧地利那樣的複雜項目,收費可高達50萬歐元,奧地利要求至少1000萬歐元的非房地產投資。這家事務所在過去十年裡發展迅速,在世界各地擴展設立了30個辦事處。
查理·史密斯(Charlie Smith)是紐約房地產公司Concierge Auctions的歐洲顧問,這家公司專門經營價值在200萬美元以上的房地產。史密斯說,簽證的誘惑力是一個重要的營銷工具。他最近在中國和新加坡進行了一系列宣講活動,為聖洛倫索別墅(Villa San Lorenzo)的拍賣招徠客戶。這處有九間卧室的房產位於葡萄牙阿爾加維地區的一個封閉式社區金塔湖(Quinta do Lago),此前的市場標價為2000萬歐元。
史密斯說,他「明確地」以他的中國客戶數據庫為這處房產的目標群體,因為中國是葡萄牙「黃金簽證」項目最強勁的市場。截至今年二月的12個月裡,有4159名中國人使用了該項目,比上年增長了30%,遠超排名第二的巴西,巴西獲得葡萄牙「黃金簽證」的投資者人數是695名。
聖洛倫索別墅(Villa San Lorenzo)是葡萄牙阿爾加維地區的一個封閉式社區。這個國家允許購房者在五年後將居留簽證轉換為護照。
聖洛倫索別墅(Villa San Lorenzo)是葡萄牙阿爾加維地區的一個封閉式社區。這個國家允許購房者在五年後將居留簽證轉換為護照。 Concierge Auctions
一些開發商正在把居留簽證項目作為其開發計劃中基本的一環,圍繞著獲得簽證資格的最佳方式來確定他們的價格和時間表。當高端房地產諮詢公司Athena Advisers今年3月在其倫敦辦事處為幾個葡萄牙開發項目做宣傳時,他們為里斯本的幾個開發商買機票飛來倫敦推銷自己的開發項目,還請了律師來解釋這些投資將如何幫助客戶獲得「黃金簽證」項目的資格。
聽眾約有20名潛在賣家,他們一邊喝著紅酒、吃著手取食物,一邊提問,問題的重點除了「黃金簽證」外,還有開發項目可能的租金收入和投資回報。
開發商Coporgest的首席執行官塞爾吉奧·費雷拉(Sérgio Ferreira)對一處位於里斯本市中心、有43套公寓的項目怎樣最大限度地利用「黃金簽證」系統做了解釋。
這個名為SottoMayor Premium的項目涉及對一幢建於19世紀的大樓進行翻新,因為是老樓翻新,所以買家只需投資35萬歐元,就能滿足簽證項目的最低門檻,而不是通常需要的50萬歐元。
不同尋常的是,部分公寓的銷售(價格從42萬歐元到160萬歐元不等)被包裝為專門為獲得簽證設計的付息的特殊目的投資。
從投資者支付了35萬歐元首付款的時刻開始,將居留簽證變為護照所需的五年等待期的時鐘就開始轉起來,即使該人購買的公寓建成可能還需要兩三年的時間。
律師事務所Edge的一名資深合伙人若昂·庫尼亞·瓦斯(João Cunha Vaz)為Athena的客戶對簽證項目、以及葡萄牙提供的幾個減稅項目作了介紹,這些減稅項目包括「非常住居民」選項。這個選項提供10年的稅收減免,一直吸引著法國公民和其他外國人。
另一個近期開始提供簽證項目的國家是巴西。巴西過去曾看到許多自己的公民,為獲得第二國護照將資金轉移至國外。如今,該國正在試圖扭轉這個趨勢。
Athena在里約熱內盧的經理愛德華·巴特勒米(Edouard Barthelemy)表示,這個項目仍很新,還沒有出成果。但他對項目會建立起對高端房地產的興趣有信心。
並非所有人都對簽證項目的增長感到高興。
批評人士說,儘管像塞浦路斯和馬爾他這樣的國家正在從發放本國護照上收到好處,但他們實際上提供的是在歐盟任意國家居住的權利。批評人士說,這種項目會吸引可疑人士。
SottoMayor Premium是位於里斯本市中心的一個43套公寓的項目,其設計初衷是為了充分利用葡萄牙的投資簽證計劃。
SottoMayor Premium是位於里斯本市中心的一個43套公寓的項目,其設計初衷是為了充分利用葡萄牙的投資簽證計劃。
但其他人說,通過房地產交易獲得簽證的過程包括審查犯罪記錄,與每年通過結婚或與家人團聚為由獲得歐盟簽證的上百萬人經受的審查相比,這個過程的限制多得多。
「任何構成真正安全威脅的人,或有重大刑事犯罪的人都不會讓自己經受這種審查——他們有獲得護照、或是去其想去地方的其他方式,」恆理的卡林說。
在安提瓜、塞浦路斯和馬爾他等國,擁有居留權可以帶來納稅方面的好處,這些國家對離岸資產幾乎不徵收所得稅,而且不要求投資者在該國國內居住很長時間。
在將護照和居留簽證的買賣變成一個行業方面,卡林是一個關鍵人物。
1984年,聖吉斯納域斯聯邦成為第一個把出售護照變成正式項目的國家,此前一年,它從英國獲得了獨立。
卡林與該國政府進行了接觸,提出了改進該項目的建議,然後他與歐盟申根區為聖基茨談成了不需要簽證就能進入的協議。歐盟申根區指的是國家之間不用邊境護照檢查的26個國家。
娜塔莉亞·亞沃斯卡和丈夫買下加那利群島那塊地時,腦子裡想的就是這種准入。她發現許多簽證申請是「一種羞辱人的經歷,他們要你提交指紋和體檢化驗,把你當作一個試圖偷渡邊境的難民對待。」
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「一本不需要簽證就能進入許多國家的護照要好得多,」她說。
聖基茨之後,卡林的公司繼續為格林納達和安提瓜就如何設計它們的簽證項目提供建議,如今摩爾多瓦和馬爾他也聘定了這家公司。摩爾多瓦以14萬歐元出售護照,而不是要求房地產投資。
「護照項目對那些國家來說非常重要,」卡林說。「它們改變了聖基茨的經濟,對安提瓜和馬爾他來說也一直很重要,並且幫助將塞浦路斯從經濟危機中解救了出來。」
西班牙的黃金簽證項目最低投資要求是50萬歐元,可以通過一次購買來滿足,也可以通過幾次購買來達到。
亞沃斯卡一家通過花100萬歐元買下土地輕鬆地過了這個門檻。他們在那片土地上蓋了一幢俯瞰著高爾夫球場和大海的有三間卧室的別墅。
加那利群島的開發商Abama Luxury Residences的銷售代表瑪麗亞·莫雷諾(Maria Moreno)說,黃金簽證對她手裡的項目來說,已經成為了一個很有價值的市場推廣工具,亞沃斯卡一家就是那裡的首批買家。
「我們的買家中有大約25%來自歐盟以外,主要來自俄羅斯、烏克蘭、巴西和美國,其中的五分之四申請黃金簽證,」她說。